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8月商品房销售额累计增速首次由负转正!

2020-09-16

8月中国经济稳定恢复,房地产在宏观经济中的重要地位得到进一步体现。

1-8月全国房地产业开发投资额达到88454亿元,同比增长4.6%,增速较前7月提高了1.2个百分点。8月单月全国房地产开发投资额13129亿元,同比增长11.77%,这一增速与7月基本持平。
8月全国商品房销售面积和销售金额均创下疫后新高,分别达到14855万平方米和15521亿元,同比增13.7%和27.1%,其中,商品房销售金额增幅较7月提高了10.5个百分点,全国商品房销售整体热度进一步提升。受此影响,前8月全国商品房销售额达到96943亿元,累计增速首次回正,增长1.6%。
7月以来楼市进入新一轮调控周期,融资预期收紧下新开工面积、土地购置面积均有不同幅度缩减。总体来看,8月全国商品房销售量价齐升,传统淡季不淡,随着一线、强二线城市供应明显放量,后续“金九银十”市场表现值得期待。

01

前8月销售金额同比回增1.6%

前8月全国商品房销售额累计增速回正,单月规模创新高。

 

国家统计局数据显示,1-8月全国商品房销售额96943亿元,同比增长1.6%,1-7月份为下降2.1%,其中住宅销售额增长4.1%;商品房销售面积9.8亿平方米,同比下降3.3%,降幅比1-7月收窄2.5个百分点。8月,全国商品房销售面积、金额分别达14855万平方米和15521亿元,创疫后新高,同比增13.7%和27.1%。

 

具体到区域市场来看,东部地区商品房销售面积累计同比增速率先回正,前8月同比增长0.8%;其次是西部地区前8月商品房销售金额同比增长0.3%,但销售面积仍同比下降2.7%。中部和东北地区市场恢复较慢,前8月商品房累计销售面积、金额较2019年同期仍有一定差距。

 

7月起杭州、常州、无锡、沈阳、东莞等调控政策陆续收紧但楼市热度仍然保持惯性上升,以东部沿海地区为主的核心城市带动全国商品房市场规模一再上扬。

图:全国月度商品房销售面积、

销售金额及其同比走势(单位:万平方米、亿元)

数据来源:国家统计局

02

8月开发投资增速有所放缓

自前6月全国房地产开发投资额累计增速由负转正以来,7月和8月累计投资增速继续保持正向增长。1-8月份,全国房地产开发投资88454亿元,同比增长4.6%,增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中,住宅投资65454亿元,增长5.3%,增速提高1.2个百分点。单月来看,8月全国房地产开发投资13129亿元,同比增长11.77%。

 

值得注意的是,8月全国房地产开发投资额累计同比增速及同比增速涨幅较7月分别下降0.3个百分点和3个百分点,开发投资额增速增长有所放缓。

 

究其原因,主要是房企融资环境预期收紧下新开工与土地购置投资削减。中央提出房企融资“三条红线”门槛后,8月房企房屋新开工同比增速较7月收窄8.9个百分点;土地成交价款累计同比增速回落1个百分点。预计,受新开工与土地购置投资消减影响下,后续开发投资额增速增长将逐渐趋平。

图:全国房地产开发投资额月度走势(单位:亿元)

数据来源:国家统计局


03

一线城市房价同环比涨幅齐增

从全国商品住宅销售价格来看,各能级城市新房销售价格环比涨幅显著扩大,一线城市一二手住宅销售价格环比均有所上扬。具体来看,一线城市新房、二手房销售价格环比分别上涨0.6%和1.0%,涨幅分别扩大0.13个百分点和0.25个百分点。其中,广州新房和二手房环比涨幅分别为0.9%和1.7%,领涨四大一线城市。

 

二三线城市中沈阳、西安、无锡、成都、惠州等新房房价环比涨幅显著均上涨1%以上,其中惠州环比增1.9%涨幅最大。

 

8月份,一线城市新房和二手住宅销售价格同比涨幅有所扩大,涨幅比上月分别扩大0.3和1.2个百分点。二三线城市同比涨幅回落或与7月相同。

图:2018年1月以来70城及各能级城市

新建商品住宅价格指数环比走势

数据来源:国家统计局

图:2018年1月以来70城及各能级城市

二手商品住宅价格指数环比走势

数据来源:国家统计局

04

8月新开工面积缩水环比降12%

从新开工面积来看,6月新开工面积曾创下20年来单月新高,7月超越了除6月以外过往两年单月绝对量,而8月新开工体量大幅缩水。

 

1-8月,房屋新开工面积139917万平方米,下降3.6%,降幅收窄0.9个百分点。单月来看,8月房屋新开工面积仅19885万平方米,环比下降11.6%,同比增速也降至2.41%。

 

究其原因,主要房企基于后续融资收紧的预期,对项目新开工进度与建安投资均有所放缓;次因则是由于疫情所致上半年全国土地购置面积较小,前5月同比下降8.1%。经历6月、7月新开工面积激增后,8月体量回落也在情理之中。

图:房地产开发企业

新开工面积月度走势(单位:万平方米)

数据来源:国家统计局

与此同时,由于核心地区优质地块供应陆续减少,房企拿地热情有所减弱,土地市场短期降温,8月全国土地成交规模延续下滑,土地购置面积累计同比降幅连续2月扩大,且房企土地成交价款累计同比增速收窄1个百分点。

从累计数据来看,前8月房地产开发企业土地购置面积11947万平方米,同比下降2.4%,降幅比1-7月份扩大1.4个百分点。

图:全国房地产开发企业土地购置面积增速(单位:%)

数据来源:国家统计局

前8月数据表明,房地产市场自V型逆转后,继续发挥宏观经济稳定器和压舱石的作用。虽然房地产行业回暖态势比较明显,但是总的来看,无论从投资额还是从销售面积来看,仍然没有回到正常的状态,市场仍处于恢复阶段。

 

从开发投资的角度来看,受“三条红线”等金融监管加强的影响,接下来房企对自身资金使用势必要更加审慎,加上土地市场优质土地供应逐渐减少,预计后续房企将缩减建安投资与拿地幅度,全国房屋新开工面积与土地购置面积增速也将放缓。受土地购置、新开工、建安投资等影响,预计房地产开发投资额增速将逐渐趋平。

 

商品房销售方面,受东部地区核心城市新房销售量价齐升的带动,全国市场强力恢复,从当前1-8月全国商品房销售面积与金额增速情况来看,2020年全年销售面积有望再创新高。而针对恢复相对较慢的中部、东北部地区,要谨防市场下行期部分城市间市场分化进一步加剧的可能。

本文转载自:丁祖昱评楼市

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