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中央再次定调房地产,市场风向发生了微妙的变化!

2020-07-29

新一轮楼市调控的序幕已经拉开,热点城市又开始出台限制性政策!


7月23日,南京深夜发布楼市新政,在此之前,深圳、东莞、杭州和宁波已升级楼市调控。


7月24日,罕见高规格的“房地产工作座谈会”在北京召开,中共中央政治局常委、国务院副总理韩正再次明确“房住不炒”“确保房地产市场平稳健康发展”。参与座谈会的10个城市为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等一二线城市。


7月25日凌晨,东莞率先跟进发布调控政策,涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容,严控房价上涨。


此次会议上没有要求特别实质性的政策出台,最大的意义在于给当前市场敲响了警钟。联系到此前各地已出台相关限制性政策的城市,尤其近期从深圳到南京,再到东莞,这就有很强的信号意义,核心仍然是要确保房地产市场平稳健康发展,这也是今年两会上总理政府工作报告中涉及房地产仅有的38个字中最核心的观点。

01

明确8大重点:紧绷房地产这根弦

此次房地产工作座谈会旨在总结房地产长效机制试点方案实施情况,分析当前房地产市场形势,部署下一阶段房地产重点工作。

·牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位

·坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段

·坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策

·从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。

在房地产长效机制的基础上,增加了差别化调控措施的措辞,这意味着接下来精准调控,哪里有问题就打哪里的针对性政策将成为各地楼市调控的常态。如深圳与南京的新政就是很好的例子。

座谈会还强调了下一阶段房地产8项重点工作,一定程度上代表着接下来调控的风向。

1.要坚持问题导向,高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题,时刻绷紧房地产调控这根弦,坚定不移推进落实好长效机制。

2.要全面落实城市政府主体责任,发现问题要快速反应和处置,及时采取有针对性的政策措施。

3.要实施好房地产金融审慎管理制度,严控增量,防止资金违规流入房地产市场。

4.要加强市场监测,对市场异动及时提示、指导和预警,精准分析市场形势。

5.要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系,定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况。

6.要发挥财税政策作用,有效调节住房需求。

7.要持续整治房地产市场乱象,依法有效查处违法违规行为。

8.要做好住房保障工作,因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造,着力解决城市新市民和年轻人住房问题。

最大的亮点是明确了坚持问题导向。从已出台相关政策的南京、深圳和杭州等地调控内容来看,均是在中央“三稳”的长效调控目标下,出台的强力打压的政策,抑制楼市过热的现象,其中“万人摇”、假离婚炒房、房价过快上涨等市场乱象,破坏了房地产平稳健康发展。因此,在这次会议之前,楼市调控升级的迹象已经非常明显。

针对房价上涨过快、炒房行为等敏感的问题,各地城市坚持问题导向,有问题的城市出台政策解决问题,没问题的城市无需过度解读和担心。

座谈会重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”也释放出很强的信号意义。自2019年7月,中央首次提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”以来,这一基调就被认为是中央层面对房地产调控政策力度最严厉、态度最鲜明的措辞之一。

金融政策方面继续强调了防止资金违规流入房地产市场,这说明了今年相对宽松的资金面不会直接向房地产放开,对比之前的金融政策仍然保持一致。

02

东莞连夜跟进升级限购

房地产工作座谈会结束当晚,7月25日凌晨,东莞率先跟进,至此,东莞已一个月内连出三次调控政策。

从东莞调控内容来看,涉及土地供应、限购、限售等9个方面内容,严控房价上涨。


具体来看,在增加土地供应层面试点“三限房”,即“ 限地价、限房价、限购买人群”的住房项目;调整限购政策,外地人购买首套房需在购买之日前2年内连续缴满1年社保,二套房需在购买之日前3年内连续缴满2年社保,外地人限购第三套;限售政策方面,取得不动产权证满3年后方可交易转让。

东莞跟进的新政符合房地产工作座谈会精准调控精神,未来各地“因城施策”将成为楼市调控的常态。

各地的调控政策也体现出越来越多的共性。对于炒房行为,推出极具针对性的调控内容。比如升级限购、增加限售年限;针对万人摇项目作出相关规范,打击一二手房倒挂而产生的炒房行为。对于较为活跃的城市,政策层面会给出一些信号去抑制。


03

十大城市被重点关注

值得注意的是,此次座谈会上出现的10个城市:北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙,基本都是今年热度较高的城市。

从土地市场来看,尽管受疫情影响,2月份土地市场成交规模大幅缩水,但北京、福州和成都等城市土地成交建面在100万平方米以上,整体溢价率都维持在15%以上。随着3月土拍市场的逐步恢复,5月整体市场开始进入新一波高峰。

以南京为例,虽然南京在今年下半年开启了“限房价、竞地价”的拍地模式。但在“双限”政策下,7月10日和7月15日两场土拍仍吸引了多家房企的关注,出让的16宗地中有11宗触顶成交,热度甚至明显高于7月3日那场非限价地块的竞拍。

之后尽管宁波、深圳等城市纷纷加码调控,但北京和上海的土地市场热度依然高涨。7月21日,宅地断供近五年的浦东唐镇板块一宅地出让,吸引了建发、旭辉、金茂、华侨城、浦东金桥等多家品牌房企参与竞拍,经过232轮竞拍之后,华侨城以50亿元的总价竞得,溢价率达19.07%。

7月22日,北京其中远洋+城建48亿摘大瓦窑新村宅地,楼面价达4.66万元/平方米,首创29.6亿摘北京大瓦窑馨城地块,楼面价达4.4万元/平方米。

不仅如此,日前北京房山区也成交一宗超高溢价地块,该地块吸引了10家以上的房企,经过108轮竞拍才被中海以40亿元的总价斩获,溢价率超过40%。


销售方面来看,北上广深一线城市在2月进入低谷后,均出现了一定的增长,在这其中,上海成交面积与金额都是4个城市中最高,虽然在5月冲顶后出现一波下滑,但总体仍保持在高位。

 

价格方面,4大城市进入5月后环比都开始转正,其中上海连续三月同比价格涨幅靠前,广州6月单月表现抢眼,深圳今年热度虽高,但由于限价问题,整体均价走势较低。

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

二线城市中,比较具有代表性的是杭州和宁波。上半年我们针对杭州28个项目做了统计,其中15个项目备案价格有上涨,虽然在限价调控之下,杭州的楼盘售价并未出现明显上涨,其中12个涨幅均在5%以内,但是同时市场上也基本未出现明显降价的楼盘。


表:北上广深2020年1月至7月24日成交均价同比、环比对比

数据来源:CRIC中国房地产决策咨询系统

从热点城市楼市表现来看,此轮政策微调也在意料之中。从过去几年政策出台的规律来看,二季度从3月份开始市场一般是全年较为活跃的阶段,三季度市场也会迎来一系列调整周期。随着信号的释放和各地调控政策的出台,市场将会进入相对理性的平稳新周期。当前调控的逻辑还是希望市场能够保持价稳量增,至少做到量平。


综合已出台政策的城市,“四限”政策仍是地方调控的主要抓手。政策将与各城市本身房地产市场关联度更高、反应更快,各城市因城施策,及时调整未来政策走向,以提高政策的针对性及有效性。

房地产对地方经济、财政和就业有有着至关重要的影响,房地产仍然是中国经济的压舱石和稳定剂,中国地方政府的财政收入与房地产密不可分,因此,政策不会从根本上对房地产做出非常严格的限制政策,而是针对楼市出现的具体问题,采取措施解决问题,确保房地产市场平稳健康发展。

事实上,纵观近五年总理政府工作报告中对房地产的表述,促进房地产市场平稳健康发展,一直是核心内容,今年更是突出强调了坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策也被重申。

可以预见,未来很长一段时间内,房地产市场将坚持一城一策、因城施策。从各地实际情况出发,有什么问题,就解决什么问题,进一步采取有针对性的政策举措,完善房地产市场平稳健康发展长效机制。

本文转载自:丁祖昱评楼市

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