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楼市大方向定了!“一城一策”时代正式开启,哪些城市会松绑?

2019-09-28


 

传闻已久的“一城一策”终于来了。

 

3月18日,韩正副总理在住建部调研时指出:

 

要始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位要求,将其作为根本指导思想,贯穿于促进房地产市场平稳健康发展全过程。

 

要坚持一城一策、因城施策,从各地实际情况出发,有什么问题,就解决什么问题……

 

要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,夯实城市主体责任,落实好省级政府监控和指导责任,坚决防范化解房地产市场风险……

 

通过完善土地和税费政策等,盘活空置闲置住房,实现更多住房困难群众住有所居。


与凯风君在《2019楼市往哪走》一文的预判不谋而合。可见,房住不炒是大原则,稳地价、稳房价、稳预期这“三稳”是具体目标,“一城一策”则是具体调控路径,防范房地产风险是兜底保障,这意味着楼市调控的大方向已经明确。


问题是,哪些城市会松绑?哪些城市会收紧?


01

一城一策,正式实锤


“一城一策”首次明确化,而以往多是“因城施策”的表述。

 

虽然此前,已有多地政府表示“将研究制定一城一策楼市调控方案”,但在更高层面,这个概念还是第一次被明确提及。


与“因城施策”相比,“一城一策”表述更加清晰。不同城市有不同的市情,不同地区的楼市有不同的背景。有的城市需要去库存,有的城市则需要遏制房价上涨,有的城市则需要稳定市场,“一城一策”无疑更有针对性。

 

这意味着,楼市调控不再一刀切,接下来的调控势必面临分化。

 

对于仍旧被高库存所累的三四线城市,政策还会有进一步松绑的可能性;而对于房价开始复苏乃至反弹的一二线城市,楼市调控不仅不会放松,反而还有进一步加码的可能性。


而对于大多数正面临盘整的城市,则需要进一步稳定市场。


02

落实省级指导责任,意味着什么?


在讲话中,还有一个新提法:夯实城市主体责任,“落实好省级政府监控和指导责任”

 

这是对“一城一策”的进一步细化。以往楼市调控是全国一盘棋,如今当楼市调控政策细化到具体城市之时,每个城市就有了“主体责任”,而监管方则主要变成了省级政府。


所谓主体责任,从目前楼市环境而言,主要是“稳楼市”,防范房价大起大落。既要遏制上涨,又要防范大跌。


而让省级肩负监控和指导之责,无疑更有针对性。在楼市调控中,地方政府存在房地产拉动经济和土地财政的双重利益束缚,在楼市调控上能否保持长期性,始终存在悬念。


在城市这一调控主体之上,明确省级政府的监控和指导之责,无疑有利于保持楼市调控的刚性。

 

03

盘活空置住房,房产税还是空置税?


通过完善土地和税费政策等,盘活空置闲置住房。这里的关键在税费,房产税还是空置税?

 

这是新提法。一般而言,想要盘活空置闲置住房,基本都是通过征税来提高持有成本,从而迫使住房进入租赁市场。而所谓征税,一般指的是房产税和空置税。

 

房产税是持有税,只要拿着房子,就必须逐年缴纳。对于拥有多套房的有房一族来说,房子的持有成本无疑随之水涨船高,要么甩卖要么靠租金来缓解税费压力,就是自然而然的选择。

 

空置税对于抑制投机,无疑更有效果。在《香港率先开征空置税,内地会不会跟进?》一文已经提及,香港正准备对空置6个月的新房开征空置税,目的在于遏制“捂盘惜售”,而加拿大温哥华等地则对所有存量空置房都开征空置税,覆盖面无疑更广。

 

那么,通过税费政策,盘活空置闲置住房,究竟意味着哪一种情形,还需要进一步细化。


可以确定的是,房地产税是99%的超大概率事件,而空置税则有很大的不确定性。

04

哪些城市会松绑?


面临经济的不确定性,楼市应该还会持续松绑。


要知道,2019年1-2月,全国住房销售面积再度负增长,而上一次负增长还是在2015年。(详见《这个楼市数据断崖式下滑》)


所以,在一城一策的新调控基调下,会有越来越多的城市试探松绑调控政策。

 

一般而言,楼市下行相对严重、仍旧受高库存之累的三四线城市会优先松绑,二线城市其次,一线城市顶多政策微调,大幅松绑的几率最小


需要注意的是,大多数三四线城市本就没上马楼市调控政策本身就是宽松得不能再宽松。所谓松绑楼市,对他们可能毫无意义。楼市调控是否转向,对于稳定当地楼市,也不会有太多实质性影响。


相比于松绑,这些地方可能会亲自上场托市,山东省菏泽市成武县已出台政策,买房给补贴,鼓励农民进城购房。


要记住,小恩小惠,并不足以提振楼市。相反,托底越是积极,越说明市场本身存在问题。(参阅《楼市再现“降价未遂”,打折卖房被叫停,传递了什么信号?》)

 

对于二线城市来说,楼市松绑的目的在于稳定市场。如果量价齐跌的趋势在延续,那么松绑就能得到支持。如果量价齐升,楼市又有复苏乃至上涨的苗头,想要松绑调控、以此火上浇油并不容易。

 

对于一线城市来说,楼市调控大幅松绑的可能性并不大。在2014年那一轮取消限购潮中,全国所有二三线城市都迅速取消限购,只有北上广深四大一线城市一直保留至今。


这一次,一线城市也不会有例外。


本文转载自:国民经略

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